2025년 최신판, 실제 세입자 기준 실무 가이드

월세 계약 전에 반드시 확인해야 하는 체크리스트 TOP7

요약: 등기부등본, 확정일자와 전입신고, 임대차 계약서, 전입가능한 주소 확인, 관리비, 공과금, 잔금 지급전 실내 점검

 

 

 

1️⃣ 등기부등본 확인 — 집주인이 진짜 주인인지부터 보자

가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 열람입니다.
2025년 현재도 사기나 분쟁의 대부분은 ‘명의자 불일치’나 ‘근저당 존재’를 모르고 계약해서 생깁니다.

 

확인 방법:

• 정부 24 또는 대법원 인터넷등기소 접속
• 주소 입력 후 “등기부등본(건물+토지)” 열람
• 아래 3가지를 반드시 확인
  1. 소유자 이름 = 계약 상대방 이름 일치 여부
  2. 근저당권, 압류, 가압류 여부
  3. 건물용도·층·호수 일치 여부

⚠️ 만약 근저당이 설정되어 있고, 세입자가 보증금이 큰 월세 계약(예: 보증금 2,000만 원 이상)을 체결하려면
대출금이 매매가 대비 70% 이상일 경우, 보증금이 위험할 수 있습니다.

2️⃣ 확정일자와 전입신고 — 보증금 보호의 핵심

계약만으로는 보증금이 법적으로 보호되지 않습니다.
‘전입신고 + 확정일자’ 두 가지를 완료해야 대항력과 우선변제권이 생깁니다.

 

신청 절차 (2025년 기준):

• 계약 후 즉시 주민센터 방문
• 임대차계약서 원본 제출
• “확정일자 도장” 받기
• 주민등록 전입신고 동시 진행

온라인 확정일자 신청 : 정부 24 → 확정일자 서비스
단, 전입신고는 오프라인만 가능(세입자 본인 직접 또는 공동인증서 로그인)

 

3️⃣ 임대차계약서 주요 조항 — 3줄 이상이면 꼼꼼히 읽어야 한다

임대차계약서의 표준형식은 ‘부동산 중개업소’가 사용하는 국토부 표준계약서입니다.
그러나 현장에서 종종 임의 수정본이나 엑셀 편집본이 사용됩니다.

 

체크해야 할 핵심 5개 조항:

1. 계약기간 — 시작·종료일 명확히
2. 보증금/월세/납부일자 — 숫자 오타 주의
3. 관리비 항목 구체적 명시 (청소, 인터넷, 수도 등)
4. 수리 책임 구분 (보일러, 수도, 전등 등)
5. 중도 퇴실 시 위약금 및 통보기한 (보통 1개월 전)

📄 표준계약서 다운로드

 

4️⃣ 전입 가능한 주소인지 확인 — 불법건축물·세대분리 주의

계약하려는 집이 불법건축물이거나 세대 분리 불가 구조(예: 단독주택 불법 분할) 일 경우,
전입신고가 불가능하거나 보증금 보호를 못 받습니다.

 

확인법:

• 건축물대장 열람 (정부 24 / 민원 24 / 토지 e음)
• 구조: “다가구”, “다세대”, “오피스텔”이면 전입신고 가능
• “단독주택”인데 층별로 나뉘었다면, 불법 분할일 가능성 있음

 임차인 권리 보호의 출발은 ‘전입 가능 주소’ 확인입니다.
주소가 “동·호수”까지 존재하지 않으면, 절대 계약하지 마세요.

 

5️⃣ 관리비 내역 확인 — 실제 월부담이 달라진다

월세 계약서에 월세만 적혀 있다고 끝이 아닙니다.
실제 매달 내는 돈은 월세 + 관리비이므로, 총 월 부담액을 반드시 계산해야 합니다.

 

체크 항목:

• 청소비, 수도세, 공용전기, 엘리베이터 유지비, 인터넷비
• 오피스텔의 경우 냉난방비 포함 여부 필수 확인
• 관리비 고지서 예시를 보여달라고 요청

 평균 관리비:

원룸형 빌라: 3~5만 원

오피스텔: 7~10만 원

신축 건물은 공용시설 많을수록 높음

 

6️⃣ 공과금(전기·가스·수도) 명의 확인

세입자가 직접 납부하는 공과금은 명의 변경을 해야 합니다.
월세 계약 후 한 달 이내에 변경하지 않으면 미납 이력이 본인에게 누적될 수 있습니다.

 

필수 변경 목록:

항목	담당기관	방법
전기요금	한국전력공사	https://cyber.kepco.co.kr 로그인 후 명의변경
도시가스	각 지역 도시가스사	전화 또는 방문 신청
수도요금	구청 수도과	세대분리 시 별도 계량기 확인

 공과금이 건물 전체 명의로 통합되어 있는 경우,
실제 사용량과 무관하게 관리비에 일괄 부과될 수 있습니다.

 

7️⃣ 잔금 지급 전 실내 점검 — “입주 전 체크리스트” 활용

잔금 주기 전 반드시 다음 항목을 점검하세요. 한 번 입주하고 나면, 수리 요청이 어렵습니다.

구분	점검 항목	이상 발견 시 조치
설비	보일러, 수도, 전기, 창문, 방충망	즉시 사진 촬영 후 중개인·집주인에게 통보
벽지/바닥	곰팡이, 누수, 긁힘	입주 전 수리요청서 작성
도어락	비밀번호 변경	계약서에 명시 요청
세탁기/가전	작동 확인	“임대 포함 비품” 항목에 기록

입주 전날, 모든 전기·가스·수도밸브를 잠시 켜보고 영상 촬영을 남겨두면
추후 분쟁 시 증거자료로 매우 유용합니다.

 

결론 — “확인서류 3개 + 현장체크 4개”만 기억하자

구분	항목	설명
서류 ①	등기부등본	집주인 명의·근저당 확인
서류 ②	건축물대장	전입 가능 여부 확인
서류 ③	임대차계약서(표준형)	조건·관리비·퇴실조항 명시
현장 ①	보일러·수도 점검	필수 작동확인
현장 ②	관리비 세부항목	실제 납부액 확인
현장 ③	전입신고 가능주소	보호 가능성 확보
현장 ④	전기·가스 명의	세입자 본인 명의로 변경

 

📎 참고 링크 모음

• 대법원 인터넷등기소 — 등기부등본 열람
• 정부 24 확정일자 서비스 — 확정일자 온라인 신청
• 토지 e음 — 건축물대장 조회
• 국토부 표준임대차계약서 다운로드